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  在稳健基本面下,上海物业市场稳中向好。高力国际近日发布2018年上海上半年物业市场回顾与展望研究报告指出:在稳健基本面的推动下,今年上半年上海物业市场走势良好。写字楼、零售及物流市场净吸纳量继续保持扩张态势,空置率持续走低。商务园区市场租金表现抢眼,2018年第二季度租金环比增长率录得2017年第二季度来最大增幅。

  高力国际研究部对上海投资市场进行了深入研究发现,随着上海出台进一步扩大开放“100条”,人民币基金和外商投资机构投资热情保持高涨,不断寻找能带来租金明显提升的增值型物业。写字楼物业于2018年上半年继续受到投资者的追捧,大宗交易交投活跃。值得注意的是,由于越来越多的投资者开始对零售物业产生兴趣,零售物业的大宗交易量于上半年有了显著的增长。

  高力国际研究部预测,2018年后市表现如下:一、写字楼市场方面,位于中央商务区持续的新增供应将推动空置率小幅上升,然而在金融、专业服务、贸易、TMT及联合办公行业租赁需求不断扩张的带动下,平均租金仍将温和上涨。二、商务园区市场方面,持续稳定的需求以及有限的新增供应将继续支撑租金的增长,从而推动整体空置率不断下行。三、零售物业市场方面,空置率将有所上升,同时由于大量新增供应位于次中心区域,其低于全市平均的租金水平将促使首层平均租金小幅下降。四、物流市场方面,由于部分未来新增供应有企业落户的要求,故需要更多的去化周期,受此影响,空置率将小幅上升。与此同时,在电子商务和第三方物流强劲需求的驱动下,租金将继续保持增长态势。

  2018年上半年,上海核心区甲级写字楼市场有三个新项目交付入市,合计写字楼建筑面积约25.3万平方米(272万平方英尺)。稳健的经济增长为上海优质写字楼市场提供了稳固的需求基础,上半年核心区净吸纳量达45.6万平方米(491万平方英尺),同比增长18.4%。金融、专业服务、贸易、TMT以及灵活办公为主要需求来源。

  在健康需求的助推下,上半年核心区平均空置率环比大幅下降3.3个百分点,但强劲的净吸纳量推动平均租金环比增长1.3%,至人民币10.36每平方米每天(1.56美元)。

  展望未来,核心区2019年供应量仍将保持充裕,但将于2020年放缓。2019至2022年总体供应量约为175万平方米(1,888万平方英尺)。考虑到经济基本面应保持健康,高力国际预计核心区整体空置率将在2018年后逐年下降,至2022年降至约9%;而同期租金将稳健走高,年均增长率约保持在2%左右。

  上海市商务园区市场在2018年上半年表现活跃,净吸纳量达36.9万平方米(400万平方英尺)。除了科技、金融和专业服务等租赁主力领域外,医疗健康产业明显扩大了对商务园区物业的租赁需求,包括美年大健康和云端齿科均租赁较大面积。

  虽然上半年有八个新项目总建筑面积约46.5万平方米(500万平方英尺)入市,全市整体空置率半年环比上涨0.2个百分点至16.3%,但是在稳定需求的带动下,2018年上半年上海市商务园区市场的平均租金仍然半年环比上涨2.3%或同比上涨3.5%至人民币4.27(0.65美元)每天每平方米。租金增长明显加速,单季度增长率在2018年第二季度达到自2017年第二季度以来的最高水平。

  其中,第三产业的发展和商务园区交通便利性的提升被认为是推动上海商务园区物业需求增长的两个关键因素。根据上海统计局数据,2018年上半年,上海市第三产业产值同比增长7.4%,占全市GDP的69.2%。预计在上海着力实现全球科创中心发展目标的背景下,积极的市场基本面仍将持续。与此同时,地铁网络的扩展将继续利好上海商务园区物业市场。上海地铁13号线月开通,届时将极大提升张江中区的交通可达性,并带动对周边商务园区物业的需求。展望未来,高力国际预计稳定的需求和有限的新增供应将有利于空置率的降低,并推高平均租金。

  2018年上半年,上海零售物业市场保持稳定,体验式消费继续成为2018年上半年的购物趋势。共享健身/书店品牌,如超级猩猩,钟书阁持续扩充规模。生活精品业态进驻购物中心为新兴趋势,小米的附属生活品牌“有生品见”在上海万科七宝广场开设了第一家线下商店。

  全市核心区域零售面积与非核心区域零售面积的比率保持在25%:75%。强劲的市场需求支持了2018年上半年的零售物业租赁市场发展。整体市场净吸纳量为332,000平方米(360万平方英尺),全市空置率半年环比下降3.1%,达到9.5%。

  核心区域平均租金(不包括新增供应量)半年环比提高2.2%,达到56.9元每天每平米(8.6美元),非核心区域半年环比提高0.3%,达到27.1元每天每平米(4.1美元)。尽管新供应引入以及优质市场现有项目的持续业态调整和整修,强劲的市场需求支撑市场租金维持小幅波动。

  2018年下半年零售物业市场趋于活跃。预计将有超过10个项目,新增供应量超过120万平方米(1,350万平方英尺),包括陆家嘴中心L+Mall,世纪汇,外滩金融中心。在预计的新供应量中,超过900,000平方米(1,020万平方英尺)将落户在非核心区域。随着2018年下半年大量新供应的到来,我们预计空置率将适度增长,而全市的整体租金,受大部分新增供应均位于非核心区域,而其租金通常低于该市的平均水平,将适度下降。

  2018年上半年,上海甲级物流仓库市场合计新增面积近17万平方米(183万平方英尺),总存量扩增至585万平方米(6,290万平方英尺)。尽管有新增供应,上海甲级物流仓库市场仍处于供应短缺。

  根据高力国际市场数据分析发现,上海甲级物流仓库市场需求保持强劲,但全市可租赁面积十分有限。2018年上半年,全市净吸纳量仅录得13.6万平方米(146万平方英尺),空置率同比下降3.8个百分点,但环比上升0.3个百分点至7.8%。有限的可租赁面积使业主具有较强的议价能力并上调租金,上海甲级物流仓库平均租金同比或环比分别上涨11.3%和5.3%至人民币1.46元每天每平方米(0.22美元)。就子市场而言,普陀与青浦区域内仓库上半年租金涨幅较为显著。

  与此同时,优质资产备受青睐,外资和内资投资者联合物流开发商,设立基金以收购优质资产,投资市场表现活跃。2018上半年,万科于上海就收购七个物流仓库。易商红木集团ESR获得京东3.06亿美元投资,同时设立10亿美元基金购置物流物业。普洛斯设立人民币100亿元的股权基金拟投资物流相关领域。

  高力国际预测2018年下半年将有近50万平方米的新增供应入市。尽管需求受新增供应所刺激,净吸纳量增加,我们预测空置率将上升至9%-11%。就租金而言,我们预测下半年将继续环比上涨2%-3%。2019年-2020年,租金继续上涨,但涨幅放缓至5%左右。

  2018年上半年上海投资物业市场交投活跃。期间共录得33宗整售交易,累计成交金额为人民币449亿元(68亿美元)。写字楼物业依旧是市场交投的重心,其大宗交易金额占全市总量的40%。内资人民币基金和外商投资机构不断寻找能产生稳定现金流的项目。此外,4月上海市政府还出台了关于打造国际消费城市的计划目标。受此利好影响,2018年第二季度零售物业受到了投资者极大地关注,并录得5宗整售交易。

  在稳健基本面下,上海物业市场稳中向好。高力国际近日发布2018年上海上半年物业市场回顾与展望研究报告指出:在稳健基本面的推动下,今年上半年上海物业市场走势良好。写字楼、零售及物流市场净吸纳量继续保持扩张态势,空置率持续走低。商务园区市场租金表现抢眼,2018年第二季度租金环比增长率录得2017年第二季度来最大增幅。

  高力国际研究部对上海投资市场进行了深入研究发现,随着上海出台进一步扩大开放“100条”,人民币基金和外商投资机构投资热情保持高涨,不断寻找能带来租金明显提升的增值型物业。写字楼物业于2018年上半年继续受到投资者的追捧,大宗交易交投活跃。值得注意的是,由于越来越多的投资者开始对零售物业产生兴趣,零售物业的大宗交易量于上半年有了显著的增长。

  高力国际研究部预测,2018年后市表现如下:一、写字楼市场方面,位于中央商务区持续的新增供应将推动空置率小幅上升,然而在金融、专业服务、贸易、TMT及联合办公行业租赁需求不断扩张的带动下,平均租金仍将温和上涨。二、商务园区市场方面,持续稳定的需求以及有限的新增供应将继续支撑租金的增长,从而推动整体空置率不断下行。三、零售物业市场方面,空置率将有所上升,同时由于大量新增供应位于次中心区域,其低于全市平均的租金水平将促使首层平均租金小幅下降。四、物流市场方面,由于部分未来新增供应有企业落户的要求,故需要更多的去化周期,受此影响,空置率将小幅上升。与此同时,在电子商务和第三方物流强劲需求的驱动下,租金将继续保持增长态势。

  2018年上半年,上海核心区甲级写字楼市场有三个新项目交付入市,合计写字楼建筑面积约25.3万平方米(272万平方英尺)。稳健的经济增长为上海优质写字楼市场提供了稳固的需求基础,上半年核心区净吸纳量达45.6万平方米(491万平方英尺),同比增长18.4%。金融、专业服务、贸易、TMT以及灵活办公为主要需求来源。

  在健康需求的助推下,上半年核心区平均空置率环比大幅下降3.3个百分点,但强劲的净吸纳量推动平均租金环比增长1.3%,至人民币10.36每平方米每天(1.56美元)。

  展望未来,核心区2019年供应量仍将保持充裕,但将于2020年放缓。2019至2022年总体供应量约为175万平方米(1,888万平方英尺)。考虑到经济基本面应保持健康,高力国际预计核心区整体空置率将在2018年后逐年下降,至2022年降至约9%;而同期租金将稳健走高,年均增长率约保持在2%左右。

  上海市商务园区市场在2018年上半年表现活跃,净吸纳量达36.9万平方米(400万平方英尺)。除了科技、金融和专业服务等租赁主力领域外,医疗健康产业明显扩大了对商务园区物业的租赁需求,包括美年大健康和云端齿科均租赁较大面积。

  虽然上半年有八个新项目总建筑面积约46.5万平方米(500万平方英尺)入市,全市整体空置率半年环比上涨0.2个百分点至16.3%,但是在稳定需求的带动下,2018年上半年上海市商务园区市场的平均租金仍然半年环比上涨2.3%或同比上涨3.5%至人民币4.27(0.65美元)每天每平方米。租金增长明显加速,单季度增长率在2018年第二季度达到自2017年第二季度以来的最高水平。

  其中,第三产业的发展和商务园区交通便利性的提升被认为是推动上海商务园区物业需求增长的两个关键因素。根据上海统计局数据,2018年上半年,上海市第三产业产值同比增长7.4%,占全市GDP的69.2%。预计在上海着力实现全球科创中心发展目标的背景下,积极的市场基本面仍将持续。与此同时,地铁网络的扩展将继续利好上海商务园区物业市场。上海地铁13号线月开通,届时将极大提升张江中区的交通可达性,并带动对周边商务园区物业的需求。展望未来,高力国际预计稳定的需求和有限的新增供应将有利于空置率的降低,并推高平均租金。

  2018年上半年,上海零售物业市场保持稳定,体验式消费继续成为2018年上半年的购物趋势。共享健身/书店品牌,如超级猩猩,钟书阁持续扩充规模。生活精品业态进驻购物中心为新兴趋势,小米的附属生活品牌“有生品见”在上海万科七宝广场开设了第一家线下商店。

  全市核心区域零售面积与非核心区域零售面积的比率保持在25%:75%。强劲的市场需求支持了2018年上半年的零售物业租赁市场发展。整体市场净吸纳量为332,000平方米(360万平方英尺),全市空置率半年环比下降3.1%,达到9.5%。

  核心区域平均租金(不包括新增供应量)半年环比提高2.2%,达到56.9元每天每平米(8.6美元),非核心区域半年环比提高0.3%,达到27.1元每天每平米(4.1美元)。尽管新供应引入以及优质市场现有项目的持续业态调整和整修,强劲的市场需求支撑市场租金维持小幅波动。

  2018年下半年零售物业市场趋于活跃。预计将有超过10个项目,新增供应量超过120万平方米(1,350万平方英尺),包括陆家嘴中心L+Mall,世纪汇,外滩金融中心。在预计的新供应量中,超过900,000平方米(1,020万平方英尺)将落户在非核心区域。随着2018年下半年大量新供应的到来,我们预计空置率将适度增长,而全市的整体租金,受大部分新增供应均位于非核心区域,而其租金通常低于该市的平均水平,将适度下降。

  2018年上半年,上海甲级物流仓库市场合计新增面积近17万平方米(183万平方英尺),总存量扩增至585万平方米(6,290万平方英尺)。尽管有新增供应,上海甲级物流仓库市场仍处于供应短缺。

  根据高力国际市场数据分析发现,上海甲级物流仓库市场需求保持强劲,但全市可租赁面积十分有限。2018年上半年,全市净吸纳量仅录得13.6万平方米(146万平方英尺),空置率同比下降3.8个百分点,但环比上升0.3个百分点至7.8%。有限的可租赁面积使业主具有较强的议价能力并上调租金,上海甲级物流仓库平均租金同比或环比分别上涨11.3%和5.3%至人民币1.46元每天每平方米(0.22美元)。就子市场而言,普陀与青浦区域内仓库上半年租金涨幅较为显著。

  与此同时,优质资产备受青睐,外资和内资投资者联合物流开发商,设立基金以收购优质资产,投资市场表现活跃。2018上半年,万科于上海就收购七个物流仓库。易商红木集团ESR获得京东3.06亿美元投资,同时设立10亿美元基金购置物流物业。普洛斯设立人民币100亿元的股权基金拟投资物流相关领域。

  高力国际预测2018年下半年将有近50万平方米的新增供应入市。尽管需求受新增供应所刺激,净吸纳量增加,我们预测空置率将上升至9%-11%。就租金而言,我们预测下半年将继续环比上涨2%-3%。2019年-2020年,租金继续上涨,但涨幅放缓至5%左右。

  2018年上半年上海投资物业市场交投活跃。期间共录得33宗整售交易,累计成交金额为人民币449亿元(68亿美元)。写字楼物业依旧是市场交投的重心,其大宗交易金额占全市总量的40%。内资人民币基金和外商投资机构不断寻找能产生稳定现金流的项目。此外,4月上海市政府还出台了关于打造国际消费城市的计划目标。受此利好影响,2018年第二季度零售物业受到了投资者极大地关注,并录得5宗整售交易。

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