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  北京(楼盘),2018 年 7 月 18 日 - 全球顶尖的房地产服务上市公司高力国际今日于金隅地产旗下锦湖中心成功召开“融通创新 筑梦新时代”高力国际华北区物业市场 2018 年上半年回顾及下半年展望媒体发布会。就 2018 年上半年北京市的写字楼、零售、工业地产、投资四大板块以及沈阳和天津(楼盘)二线写字楼市场的表现进行回顾并对 2018 年下半年做出展望。

  会上,高力国际特邀清华大学副教授、建设管理系房地产研究所、恒隆房地产研究中心杨赞博士就“写字楼租金指数:方法和进展”发表演讲。此外,高力国际持续关注前沿话题,就长租公寓、城市更新、人工智能对房地产市场影响以及“一带一路”政策对海外投资的影响等市场热议话题开展座谈会。

  2018 年上半年,北京甲级写字楼市场共有合计约 25.0 万平方米的三个新项目完工入市, 总存量半年环比上升约 4.0%至 662 万平方米。受益于稳定的经济发展态势,租赁需求亦保持稳健。其中 IT、金融、专业服务等行业仍为需求的主要驱动力。净吸纳量在 2018 年上半年达到 24.4 万平方米,较 2017 年下半年上升约 54.2%。上半年活跃的租赁市场也将全市平均空置率半年环比拉低 0.2 个百分点至 8.1%。其中新兴子市场表现亮眼,大量空置面积被快速吸纳。就租金而言,在需求稳定且供应有限的子市场及上半年表现活跃的子市场均录得不同幅度的租金上扬。因此,虽然上半年的新增供应均选择以低于全市平均租金水平的价格入市,且发展较早的子市场因竞争加剧、楼宇品质等因素租金受到小幅冲击,但 2018 年上半年全市平均租金水平仍维持在人民币 331.7 元每月每平方米,

  与 2017 年末持平。此外,一宗位于非核心区域的写字楼整售交易在 2018 年上半年被录得。

  展望未来, 2018 年全年的新增供应将达北京市甲级写字楼市场的历史顶峰。下半年有 6个合计约 66 万平方米的项目计划新增入市。其中,72%的供应位于丽泽金融商务区和CBD 核心地块,这两个子市场也将成为未来 5 年新供应的目标区域。伴随着大量新项目的入市,我们预计北京市整体空置率在 2018 年底将由目前的 8.1%被推升至约 11.2%。虽然新增供应大幅增加,但受坚实需求的保障,位于成熟核心子市场的高品质项目大都已取得理想的预租情况,业主对即将迎来的供应高峰也普遍乐观。因此我们预测租金仅将面临小幅下降,预计 2018 年末将比第二季度末下降 0.9%至 328.7 元每月每平方米。

  2018 年上半年,北京优质商铺物业市场仅有一个新项目入市,市场总存量半年环比增加1%至约 566 万平方米。随着个别项目大面积空置逐渐被吸纳,整体空置率半年环比下降0.5 个百分点至 2.6%。通过对新技术的运用,购物中心运营商能够更为精准地定位消费者的需求,从而有针对性地持续调整租户和业态配比。餐饮业态持续保持蓬勃发展的态势,服饰品牌拓展速度有所提升,同时生活休闲类品牌也录得大量新租。新零售业态持续大规模扩张,为新开业项目保证出租率奠定了坚实基础。传统零售业态也不断推陈出新,以满足消费者日益多元的需求。2018 年上半年北京优质商铺物业首层平均固定租金比 2017 年末增长 1.0%至人民币 824.0 元每月每平方米。其中,核心区域租金半年环比增长 0.8%;新兴区域租金半年环比增长 0.3%。投资市场成交频繁,共录得四笔大宗交易,其中包括两宗资产包交易。

  展望未来,建筑面积总计约 32 万平方米的四个优质商铺物业有望于 2018 年下半年入市, 即将入市项目租赁进程良好,预计将使得空置率在 2018 年末持续下降至 2.4%。预计未来餐饮、服装、生活休闲等业态仍将保持积极的扩张态势。现有成熟项目不断通过品牌 调整来提升项目吸引力,同时保证租金收入的稳定增长。新增项目平均租金将大体与市 场水平相当,因此我们预计 2018 年下半年租金将比上半年小幅提升约 0.3%。

  2018 上半年,京津廊优质物流物业市场共有合计建筑面积约 12.6 万平方米的两个优质物流物业完工入市,新增项目分别位于北京及天津,廊坊无新增供应。区域市场总存量半年环比扩大 2.3%至约 552 万平方米。区域内针对优质仓储面积的需求延续去年底的高涨态势,2018 年上半年继续保持强劲。绝大部分现有项目及新增供应均已达到满租,电子商务零售商及第三方物流仍为主要需求来源。上半年北京及廊坊优质物流物业市场均维持满租状态,天津空置率半年环比下降 3.3 个百分点至 1.8%。强劲的需求以及有限的可租赁面积与新增供应推升区域内平均租金创历史最高涨幅;其中北京优质物流物业市场平均租金半年环比攀升 11.7%至 48.0 元每月每平方米,天津及廊坊优质物流物业市场分别半年环比增长 10.8%与 9.1%至人民币 29.7 元每月每平方米及人民币 35.6 元每月每平方米。投资市场内,由于优质仓储项目极为旺盛的需求以及其较高的投资回报率,目前物流业已成为最受投资者关注的领域。鉴于京津廊区域内仓储用地供应十分有限,且大部分现有项目业主倾向于自持,因此整售成交多为基于股权/整体收购的老旧工业物业。

  建筑面积共计约 75.9 万平方米的十五座优质物流物业计划于 2018 年下半年入市,其中大部分将位于市场新兴区域。北京优质物流物业市场预计将有三座新项目完工入市,天 津与廊坊将各有十座及两座。鉴于国内电子商务产业仍处于高速扩张期,来自电子商务 零售商及相关第三方物流供应商的大面积仓储面积需求预计将在未来数年内保持旺盛。 受惠于此,区域内新增供应或将在短期内被迅速吸纳,市场空置率将大体保持现有水平。得益于京津廊区域强劲且稳定的租赁需求,以及核心市场相对有限的新增供应,租金将 维持稳健的增长水平;北京、天津及廊坊优质物流物业市场平均租金预计半年环比涨幅 分别为 2.7%、3.0%及 2.6%。随着京津廊优质物流市场核心区域愈发缩紧的土地供应以及几近无可租赁面积的现状,拥有未来供应的新兴区域预计将引发市场更多的关注。此 外,北京新机场即将于 2019 年正式启用,我们相信固安及永清等临近新机场的河北区域或将成为下一个仓储热门市场,并吸引来自国内外业主及租户的新一波强劲需求。

  2018 年上半年机构投资者在北京积极寻找可交易机会,共录得 11 宗整售交易,总交易金额超过人民币 80 亿元。其中资产包交易活跃,两宗交易涉及资产包交易。尽管投资者仍最为关注写字楼(包括商务园)业态,但实际成交以酒店(含服务式公寓)和零售为主。其中酒店(包括服务式公寓)交易最为频繁,成交金额占比约 42%,位居首位。零售因有两个资产包交易,成交金额占比约 31%,位居第二。与近几年的成交区域略有不同,上半年成交项目中超过 60%位于四环路以内,多为非知名项目。对这些区位较好的成交项目,买家多有项目提升的计划。

  由于国内流动性持续收紧,将促使更多可交易资产浮出水面。同时宏观经济向好,投资者仍看好房地产前景。预计 2018 年下半年将有更多大宗交易成交。未来可交易物业仍以非核心区域为主,核心区域具有翻新改造潜力的老旧项目亦将吸引投资者的持续关注。北京市 2018 年 3 月发布的“正负清单”限制了改造的空间,改变土地用途的改造可能受限。但政府对出租型公寓业态的大力支持会促使该领域的整售交易出现。

  2018 年上半年有一个面积约为 9.5 万平方米的新项目完工入市,天津优质写字楼市场的总存量因而半年环比上升 5.1%至约 196 万平方米。2018 年上半年,天津优质写字楼市场整体表现稳定,全市空置率半年环比微升0.1 个百分点至33.7%。其中吸纳主要集中于新近完工的高品质项目,内资金融、TMT 及房地产行业仍为租户的主要构成。由于新入市项目因位于非核心区而租金低于全市平均水平,且业主间竞争的加剧使得老旧项目的业主提供租金优惠以挽留租户,在 2018 年上半年末天津优质写字楼市场平均净有效租金半年环比下降 1.1%,录得人民币 95.4 元每月每平方米。

  2018 年下半年,预计将有约 33.5 万平方米的四个项目新增入市,这也使得 2018 年的新增供应达到天津优质写字楼市场的历史最高水平。空置率也将因此被推至历史高位,于2018 年底达到约 39%。在新增供应集中的海河和新兴子市场内,市场竞争将更加激烈,业主为挽留租户也将继续在谈判中保持灵活。我们预测于 2018 年底,全市平均租金将半年环比下降1.1%至人民币94.4 元每月每平方米。市场的利好也将为租户升级至更高品质楼宇及加强成本控制提供良好的契机。

  2018 年上半年,两座分别位于太原(楼盘)街与五里河子市场的优质写字楼物业——盛京保利文化中心及佳兆业中心完工入市。此为 2017 年上半年以来沈阳优质写字楼物业市场核心区域首次出现新增供应。有鉴于此,沈阳优质写字楼物业市场存量半年环比增加 2.3%至约157 万平方米。受新增供应较高空置率影响,市场整体空置率有所上升,半年环比增加3.6 个百分点至 31.5%。2018 年上半年沈阳优质写字楼物业市场需求持续回暖,租赁活动主要集中于金融类租户搬迁及升级。值得一提的是,位于核心区域的大部分现有项目租赁活动稳定,空置率持续下降。上半年沈阳优质写字楼物业市场平均租金受新增项目较低租金水平的影响,微降 0.45%至人民币 89.5 元每月每平方米。

  2018 年下半年合计建筑面积约 9.5 万平方米的三座新项目将完工入市。新增供应将全部集中于核心区域,分布于北站 CBD 及五里河子市场。展望未来,我们相信沈阳逐渐改善的经济指标以及投资环境将继续支撑优质写字楼物业市场的需求。鉴于下半年新入市项目的核心位置以及较高的楼宇标准,我们预计其可租赁面积将被迅速吸纳。受现有项目部分老旧租户调整影响,市场整体空置率或将在 2018 年下半年半年环比微增 0.5 个百分点至 32.0%。因部分项目或将进行租金调整,2018 年下半年沈阳优质写字楼物业市场平均租金或将半年环比微降 0.8%。

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