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  日前,高力国际发布了《广州物业新热点及对大湾区城市的启示》报告,报告内容显示:《广州市城市总体规划(2017-2035年)》的实施将为广州物业市场带来新的发展动力,不同的写字楼、住宅和物流板块也将迎来新的发展机遇。

  广州市国土资源和规划委员会于2018年第一季度对外公示《广州市城市总体规划(2017-2035年)》草案。该草案为广州提出了新的发展目标与基建计划,预计在2035年把人口控制在2000万,从2020年开始逐渐减少新增土地供应。

  广州市定位为广东省省会、国家重要中心城市、国际综合交通枢纽、商贸中心及科技产业创新中心。依据城市总体规划草案,广州市未来的发展方向将集中在:发展人才导向高新经济 ,提升 “一带一路”国际综合交通枢纽地位,以及进一步统筹发展广州唯一副中心:南沙。

  中国经济发展已进入聚焦创新技术产业的新阶段,各大城市对高素质人才的争夺变得越发激烈。北京,上海,深圳,西安和南京等国内一二线城市在过去两个月纷纷出台新的人才吸引政策。无疑,政府决策者已经深刻意识到高素质人才,尤其在创新技术领域,是当今知识经济时代最热门的资源。

  广州聚集了不同类型的高等学府与大量在校本科生人数,拥有华南区最丰富的高素质人才资源。面对本轮的人才争夺战,我们预计广州将出台更多政策吸引外来人才并留住本地高素质劳动力,从而加速自身创新技术产业的发展。

  作为华南主要的交通枢纽及贸易中心,广州已成为拥有最繁忙港口与机场的中国城市之一。展望未来,广州将规划发展为我国“一带一路”战略下的国际交通及物流枢纽。

  广州白云国际机场已发展成华南地区的国际航空中转枢纽。总部位于广州的南方航空公司作为中国三大航空公司之一,有力地推动了广州机场旅客与货邮吞吐量的增长,将助力广州未来建设国际航空枢纽。

  2017年广州港全年集装箱吞吐量突破2000万,位列全球第七。得益于大湾区内实力雄厚的工业腹地,广州港内贸集装箱吞吐量位居全国第一。位于广州市南部的南沙港,2017年全年集装箱吞吐量和货物吞吐量分别占广州港68.2%和56.8%的份额。南沙港四期建设将在2018年开始动工,为投资额达56亿人民币的集装箱码头。更多连接欧洲城市与南沙港的航线亦将陆续推出。伴随着新交通基础设施的完工,广州将极大提高贸易行业服务影响力,成为“一带一路”地区重要的国际综合交通枢纽。

  南沙新区被建设为国际港口的同时,对广州的重要性并不仅限于贸易与物流产业。《南沙新区总体规划2012-2025》将南沙定义为自由贸易区,国家级新区与广州唯一城市副中心。总体规划预计南沙人口从2017年底72.5万常住人口上升至2025年230-270万人的水平。

  规划与建设中的交通干线将更快捷的连接南沙区与广州中心城区。尤为重要的是,广深港高速铁路将在2018年第三季度正式运营,从其他城市通过高铁庆盛站抵达南沙区的便捷性将大大提高。届时,南沙和东莞、深圳与香港等地的通行时间将明显缩短。

  《南沙新区总体规划2012-2025》已为新学校与高等教育机构预留了储备用地。南沙区将引入三所三甲医院,并伴随着其他体育、文化及娱乐设施的落地,届时将极大提高南沙区对居民的吸引力。

  城市总体规划的实施将为广州物业市场带来新的发展动力,不同的写字楼、住宅和物流板块也将迎来新的发展机遇:

  海珠区的琶洲电商集聚区,黄埔区的广州科学城与中新广州知识城均属于“广深科技创新走廊”的重要区域。伴随着知识型经济的发展,预计上述区域的写字楼需求将持续上升。

  腾讯、阿里巴巴与唯品会等互联网巨头将陆续迁入琶洲办公,此举将有效推动琶洲成为新的人才与互联网聚集点。2018年第一季度琶洲写字楼平均租金环比增长3.6%,达到135元每平方米每月。虽然超过164万平方米新增写字楼将在2018年至2021年进入琶洲市场,但是更多创新技术公司的集聚将有效吸纳大量新增供应。

  黄埔区写字楼平均售价在过去四年实现了50%的增长。该区政府对信息技术、人工智能及生物医药(IAB)产业的支持将让黄埔成为高端技术产业的热门聚集点。黄埔区写字楼的租金水平与资本值的未来增速有望超过广州市其他更成熟的写字楼市场。

  城市总体规划提出直到2035年,广州市人口控制在2000万,即预计未来18年增加550万人口。高力预期受惠于新经济,新交通干线或新民生基建设施的住宅板块在未来将展现更大的投资潜力,当中首选南沙。

  新的物流机遇将集中在花都区的空港枢纽与南沙的集装箱港口。广州市正在加快发展航空物流与跨境电商,刺激市场对优质物流仓储的需求。预计20万新增供应在2018年底推出市场,为花都子市场总体量带来50%的增长,新增供应将主要服务于跨境电商。

  南沙区现有保税仓储总体量约55万平方米,预计未来三年将有超过60万新增保税仓储推出市场。2017年南沙区出口总值同比增长15.2%,预计对优质物流仓储的需求将持续升温。

  未来大湾区发展愿景虽未在本轮规划中被提及,我们认为在大湾区寻找机会的投资者还是应该关注本次总体规划的内容,并在其中看到对整个大湾区发展的启示:

  随着更多的高新技术创业人才以及独角兽企业的冒起,创新产业将为所在城市创造大量的财富。伴随着创新科技产业内高净值人群的快速增长,更多的财务也会投资于物业市场,带动大湾区物业市场的投资氛围。

  广州的核心城区以外将提供更多的投资机遇。核心城区土地供应的缺乏与非核心城区的新发展规划将使未来经济增势的天平向非核心城区倾斜。其中,区域轨道交通建设将引导房地产发展。港铁主席马时亨对于在大湾区发展公共交通导向模式(TOD)的新物业表达了浓厚的兴趣。预计主要公共交通枢纽站周边的大型新兴社区,为投资者提供新的投资机遇。

  广州周边城市将在不同程度上受惠于本轮的规划。新的基建设施致力于提高广州机场与港口和周边城市的连通性,佛山、中山以及肇庆毗邻广州的地区的仓储物流将从中受益。作为“广深科技创新走廊”的重要组成部分,随着交通便利以及广深两市土地成本的增加,我们预计更多高新制造企业将向东莞转移,从而带动东莞产业的持续升级。

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