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  物业企业在资本市场表现较以往更加积极,南都物业于2月1日在上交所挂牌上市,成为“A股物业第一股”。浦江中国、雅生活相继在港交所上市,碧桂园物业、新城悦等行业领先企业均已披露了港股上市申请材料,多家上市房企在年初的业绩发布会上也表明未来有“分家”计划。

  比对各家上市申请材料,不难看出融资需求还是基于规模逻辑,借助资本的力量做大做强是大部分上市物业企业的最大诉求。目前行业还没有明确的龙头企业出现,在强者格局出现之前,尽可能占有市场成为企业当务之急。A股相较港股申请仍然有难度,尤其是对于开发商背景较强的物业企业,港股上市成为行业中的主流选择。

  值得注意的是,2016年新三板挂牌物业企业营业收入前十名中有多家摘牌,虽然近年来屡有物业企业登陆新三板,但给企业带来的资源相对有限。社区观察者认为此轮集体性摘牌,或是谋求更大融资空间,考虑从新三板转到主板上市。

  随着人口结构不断改善与业主消费持续升级,物业企业2017年业绩普遍提升,行业整体增幅超过20%,增长主要动力可分为两类:在管面积快速扩大,增值服务收益显现。

  在管面积扩大又分为两类:内生增长式与外延扩张式。以中海物业为代表的内生增长式主要得益于母公司中海地产的强力注氧,中海物业大部分来自中海地产或同系联营公司,除去收购中信物业带来的大幅增长,在管面积的变化基本与地产集团保持同步。以雅生活为代表的外延扩张式主要依赖第三方地产公司的委托或对中小优质物业企业的收购,除去2017年6月以对价10亿收购了绿地物业,2018年4月又以12倍PE,收购了紫竹物业(原新三板挂牌企业)51%的股权。

  增值服务方面,多家物业企业该项营收扭亏为盈,从单纯的前期投入进入了成果回报期。但也存在部分企业前期增值服务投入过大,从公司整体盈利角度考虑,大幅减少了增值服务内容或压缩成本预算,短期遏制了资金投入带来的亏损,但未来增值服务发力空间也比较有限。

  2017年,上市企业在管面积同期增幅普遍显著,多家物业企业在管面积突破一亿平,全国化布局全面铺开,前后方阵营差距进一步被拉大。前期上游房地产行业的快速发展对下游物业管理行业形成了巨大利好,城镇化的加快以及越来越多的老旧住宅引入物业管理也为行业释放出了不少隐藏空间。大型物业企业持续跑马圈地,收并购动作频繁,小型物业生存空间被压缩,因而涌现了一批以品牌物企牵头的战略联盟,共享平台、资源,进一步加强联合发声力度。

  2017年,房企均通过各种方式补充了大量的土地,2018年,房企都有充足的货量在手,在3-5年时间内绝大多数房企销售规模不存在绝对的天花板,也就意味着物业企业储备规模充足,未来在管面积增长空间巨大。随着增值服务的不断起步,在管面积的扩大不仅仅意味着传统物业收费的增加,也代表着增值服务潜在消费力的积累。

  市场化竞争愈发激烈,具有开发商背景的多家物企如嘉宝股份、保利物业、鑫苑物业的关联方交易服务比例都有较大程度上的降低。企业积极拓展市场化业务,在增加项目数量的同时,更加关注对于长三角、珠三角地区等服务业现金地区的深挖,也注重全国化版图的有序打开,各企业在管项目分布较往年新进城市明显增多,区域公司设立速度提升。

  非住宅项目的增多也成为2017物企年报的一个普遍关键词,非住宅物业由传统住宅物业的 2C 模式转变为 2B 模式,具有更高的盈利能力,竞争更市场化,服务更高端化。同时管理成本及难度相对住宅较低,物业费收缴率更高。不断开拓的的非住宅业态种类可以有效补充物业企业服务业态,使传统物业服务收入更加均衡多元。为大型综合体、写字楼提供物业服务也更利于打造高端品牌形象,提升品牌知名度。

  随着全球智能化进程的加快,全国智慧社区已将近500多个,智慧社区成为现代化物业管理不可或缺的一部分。如金科物业的金科天启系统,远洋亿家的智慧物业生态圈都打造了一个集合大数据、智能设备来管控社区日常的系统。

  而随着物业管理逐渐向物业服务转变,其智能化也从管控端向服务端延伸,其中最为代表性的就是线上服务平台的不断涌现。线上平台的出现不仅仅将物业管理便携化,还帮物企打开了一个全新的增值业务端口,除去实现传统物业管理、收缴费外,物企还可以通过这个平台融入到业主的日常生活中。如彩生活的线上平台“彩惠人生”,通过让业主购买日常生活用品来抵扣物业费的方式将增值业务渗透到业主日常生活消费中。

  线上平台运营热度不减一方面确实是现代人消费习惯改变的必然产物,另一方面来说,物业企业本身的线下资源会随着在管面积的增加而增加,而线上平台便给物企提供了将这些资源变现的更多可能。

  养老、教育、新零售……在社区成为电商巨头火热争抢的线年,物业企业自身在增值方面的探索也呈现全面开花局面。物业行业天生带有的劳动密集标签使得大部分企业面临着用人成本飞涨、物业费调整难以同步的问题,企业毛利率提升遭遇瓶颈,多元化转型路径成为求新求变的必然之势。

  物业企业除了占有线下红利的地理优势,还兼具了业主通过传统服务产生的企业信任感,因此由物业企业提出“将房屋从一锤子买卖延伸成长期性运营增值”更容易打入线下潜在消费者。总结近年增值服务演变进程,物业行业对于增值服务的运营模式也有了三阶段的进化:第一阶段,是靠简单的维修、保洁等和房屋建筑关联性较强的服务,第二阶段则是房屋出租、资产代管等整合更多社会资源的保值增值服务;而现在的第三阶段,则是融合了多产业的跨界经营,从业主对于美好生活的根本追求着手。

  以绿城服务为代表的企业在2017年其增值服务迎来收获期,绿城服务增值服务收入占比同比增长4.5个百分点,其中增值服务成为绿城三大业务中增速最快的业务,收入达到9亿元,同比增长86%。

  物企对增值服务这一蓝海的挖掘不再仅仅采用广撒网的方式,而是基于企业基因对其进行深研,利用企业自身品牌价值强化增值服务品牌从而带来两者的共鸣,打造具有企业标签化和特色化的增值业务。譬如在囊括园区产品、家居生活、园区空间、物业资管以及文化教育五大板块的绿城园区服务中,绿城服务着重打造文化教育,在园区建设了27家奇妙园及相关教育点,虽然前期投入导致相关收入产生10个百分点的下滑,但随着园区的落成、二胎政策全面结果,该项业务收益可期。

  增值服务作为现阶段整个行业发展的热点,产品开发和运营模式目前还没有形成一个成熟、可复制的模式。但各企业开始有打法地打造个性化增值服务,形成了鲜明的品牌差异,随着未来物管企业的持续发力,必将催化出带有品牌效应的增值服务。

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