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  月 18 日,全球顶尖的房地产服务上市公司高力国际于金隅地产旗下锦湖中心成功召开“融通创新筑梦新时代”高力国际华北区物业市场 2018年上半年回顾及下半年展望媒体发布会。就 2018 年上半年北京市的写字楼、零售、工业地产、投 资四大板块的表现进行回顾并对2018 年下半年做出展望。

  会上,高力国际特邀清华大学副教授、建设管理系房地产研究所、恒隆房地产研究中心杨赞博士就“写字楼租金指数:方法和进展”发表演讲。此外,高力国际持续关注前沿话题,就长租公 寓、城市更新、人工智能对房地产市场影响以及“一带一路”政策对海外投 资的影响等市场热议话题开展座谈会。

  2018年上半年,北京甲级写字楼市场共有合计约 25.0万平方米的三个新项目完工入市,总存量半年环比上升约 4.0%至 662 万平方米。受益于稳定的经济发展态势,租赁需求亦保持稳健。其中 IT、金融、专业服务等行业仍为需求的主要驱动力。净吸纳量在2018年上半年达到 24.4 万平方米,较 2017 年下半年上升约 54.2%。上半年活跃的租赁市场也将全市平均空置率半年环比拉低 0.2 个百分点至 8.1%。其中新兴子市场表现亮眼,大量空置面积被快速吸纳。就租金而言,在需求稳定且供应有限的子市场及上半年表现活跃的子市场均录得不同幅度的租金上扬。因此,虽然上半年的新增供应均选择以低于全市平均租金水平的价格入市,且发展较早的子市场因竞争加剧、楼宇品质等因素租金受到小幅冲击,但 2018 年上半年全市平均租金水平仍维持在人民币 331.7 元每月每平方米,与2017年末持平。此外,一宗位于非核心区域的写字楼整售交易在2018年上半年被录得。

  展望未来,2018 年全年的新增供应将达北京市甲级写字楼市场的历史顶峰。下半年有6个合计约 66 万平方米的项目计划新增入市。其中,72%的供应位于丽泽金融商务区和CBD 核心地块,这两个子市场也将成为未来 5 年新供应的目标区域。伴随着大量新项目的入市,我们预计北京市整体空置率在 2018 年底将由目前的 8.1%被推升至约 11.2%。虽然新增供应大幅增加,但受坚实需求的保障,位于成熟核心子市场的高品质项目大都已取得理想的预租情况,业主对即将迎来的供应高峰也普遍乐观。因此我们预测租金仅将面临小幅下降,预计 2018 年末将比第二季度末下降 0.9%至 328.7 元每月每平方米。

  2018年上半年,北京优质商铺物业市场仅有一个新项目入市,市场总存量半年环比增加1%至约 566 万平方米。随着个别项目大面积空置逐渐被吸纳,整体空置率半年环比下降0.5 个百分点至 2.6%。通过对新技术的运用,购物中心运营商能够更为精准地定位消费者的需求,从而有针对性地持续调整租户和业态配比。餐饮业态持续保持蓬勃发展的态势,服饰品牌拓展速度有所提升,同时生活休闲类品牌也录得大量新租。新零售业态持续大规模扩张,为新开业项目保证出租率奠定了坚实基础。传统零售业态也不断推陈出新,以满足消费者日益多元的需求。2018 年上半年北京优质商铺物业首层平均固定租金比 2017 年末增长 1.0%至人民币 824.0 元每月每平方米。其中,核心区域租金半年环比增长 0.8%;新兴区域租金半年环比增长 0.3%。投 资市场成交频繁,共录得四笔大宗交易,其中包括两宗资产包交易。

  展望未来,建筑面积总计约 32 万平方米的四个优质商铺物业有望于 2018 年下半年入市,即将入市项目租赁进程良好,预计将使得空置率在 2018 年末持续下降至 2.4%。预计未来餐饮、服装、生活休闲等业态仍将保持积极的扩张态势。现有成熟项目不断通过品牌调整来提升项目吸引力,同时保证租金收入的稳定增长。新增项目平均租金将大体与市场水平相当,因此我们预计 2018 年下半年租金将比上半年小幅提升约 0.3%。

  2018上半年,京津廊优质物流物业市场共有合计建筑面积约 12.6万平方米的两个优质物流物业完工入市,新增项目分别位于北京及天津,廊坊无新增供应。区域市场总存量半年环比扩大 2.3%至约 552 万平方米。区域内针对优质仓储面积的需求延续去年底的高涨态势,2018 年上半年继续保持强劲。绝大部分现有项目及新增供应均已达到满租,电子商务零售商及第三方物流仍为主要需求来源。上半年北京及廊坊优质物流物业市场均维持满租状态,天津空置率半年环比下降 3.3 个百分点至 1.8%。强劲的需求以及有限的可租赁面积与新增供应推升区域内平均租金创历史最高涨幅;其中北京优质物流物业市场平均租金半年环比攀升 11.7%至 48.0 元每月每平方米,天津及廊坊优质物流物业市场分别半年环比增长 10.8%与 9.1%至人民币29.7 元每月每平方米及人民币 35.6 元每月每平方米。投 资市场内,由于优质仓储项目极为旺盛的需求以及其较高的投 资 回报率,目前物流业已成为最受投 资者关注的领域。鉴于京津廊区域内仓储用地供应十分有限,且大部分现有项目业主倾向于自持,因此整售成交多为基于股权/整体收购的老旧工业物业。

  建筑面积共计约 75.9 万平方米的十五座优质物流物业计划于 2018 年下半年入市,其中大部分将位于市场新兴区域。北京优质物流物业市场预计将有三座新项目完工入市,天津与廊坊将各有十座及两座。鉴于国内电子商务产业仍处于高速扩张期,来自电子商务零售商及相关第三方物流供应商的大面积仓储面积需求预计将在未来数年内保持旺盛。受惠于此,区域内新增供应或将在短期内被迅速吸纳,市场空置率将大体保持现有水平。得益于京津廊区域强劲且稳定的租赁需求,以及核心市场相对有限的新增供应,租金将维持稳健的增长水平;北京、天津及廊坊优质物流物业市场平均租金预计半年环比涨幅分别为 2.7%、3.0%及 2.6%。随着京津廊优质物流市场核心区域愈发缩紧的土地供应以及几近无可租赁面积的现状,拥有未来供应的新兴区域预计将引发市场更多的关注。此外,北京新机场即将于 2019年正式启用,我们相信固安及永清等临近新机场的河北区域或将成为下一个仓储热门市场,并吸引来自国内外业主及租户的新一波强劲需求。

  2018年上半年机构投 资者在北京积极寻找可交易机会,共录得 11 宗整售交易,总交易金额超过人民币 80 亿元。其中资产包交易活跃,两宗交易涉及资产包交易。尽管投 资者仍最为关注写字楼(包括商务园)业态,但实际成交以酒店(含服务式公 寓)和零售为主。其中酒店(包括服务式公 寓)交易最为频繁,成交金额占比约 42%,位居首位。零售因有两个资产包交易,成交金额占比约 31%,位居第二。与近几年的成交区域略有不同,上半年成交项目中超过 60%位于四环路以内,多为非知名项目。对这些区位较好的成交项目,买家多有项目提升的计划。

  由于国内流动性持续收紧,将促使更多可交易资产浮出水面。同时宏观经济向好,投 资者仍看好房地产前景。预计 2018 年下半年将有更多大宗交易成交。未来可交易物业仍以非核心区域为主,核心区域具有翻新改造潜力的老旧项目亦将吸引投 资者的持续关注。北京市 2018 年 3 月发布的“正负清单”限制了改造的空间,改变土地用途的改造可能受限。但政府对出租型公 寓业态的大力支持会促使该领域的整售交易出现。

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