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  2010 年,国内的物业管理行业尚处于初级阶段,市场的主导话语权基本掌握在国际物业五大行手中。外来的和尚好念经,这点同样适用于当时的国内物业管理市场。

  正在市场所不看好国内物业管理业发展之际,现实却实现着一次惊天逆袭。仅仅数年时间,国内物业管理行业呈现异军突起之势,这从近年来的数据榜单即可一目了然。

  从 2013 年中国房地产开发首选服务商品牌(物业管理类)的榜单可见,十强中,国际五大行占据四席,戴德梁行和第一太平戴维斯分别位列第一和第三。

  然而到了 2014 年,这个榜单中就已经不见高力国际的身影,而第一由万科物业取代,曾经的第一戴德梁行下滑到第七。

  2014 - 2015 年度可以说是物业管理超级大逆袭的一年,万科物业围绕社区服务提出「五菜一汤」,彩生活凭借物业第一股,成为物管界乃至地产界的神话,不是说其他企业不努力,而是这个行业竞争太激烈,于是 2015 年,这个榜单中,国际五大行只剩下第一太平洋戴维斯和戴德梁行。

  而到了 2016 年,榜单头把交椅仍被万科物业所紧紧抓牢,而五大行中戴德梁行的身影也已消失,唯留第一太平洋戴维斯一席,居第七位。

  国内物业管理企业实现逆转胜,其中最为耀眼的非万科物业莫属。不过,万科物业取得这番成绩并非得来全不费功夫。那为什么是万科物业?在 2015 年万科物业市场化时,CEO 朱保全给出了答案。

  万科物业有着不同于其他物业管理企业的发展模式——回归物业本源,直击物业管理本质,并以「资产管理作为核心的物业服务」,此二者兼而有之,并驾齐驱,未来万科物业还会将资产管理放在第一位,专注做好业主资产的保值增值。朱保全更认为:这也会是未来万科物业的核心利润来源。

  将理念落到实处,才能于市场上攻城略地。万科物业提出的「睿服务」概念就是实现逆转胜的关键。「睿服务」体系,是万科物业集合 27 年物业服务经验和 8 年研发智慧,推出的物业管理综合解决方案。目前已进入 3.0 时代。万科物业旗下的「睿服务」平台,是一套基于移动互联网的物业服务定制系统,囊括万科物业自主研发的业主手机端应用「住这儿」、物业员工手机端应用「助这儿」、EBA 远程设备监控与运营系统,以及线上管控的「战图」系统等 8 大平台。

  围绕房产售后市场,万科物业还从管理向交易和服务延伸,积极推动市场化运作,打造互联网信息技术平台,促进物业行业升维。截至 2017 年 8 月底,万科物业已布局中国 65 个最具发展潜力的大中城市,服务项目共计超过 2000 个,合同面积超过 3.9 亿平方米,服务 375 万户家庭,超 1117 万人口。

  2017年 10 月 10 日,行业内创新思维领先标杆——万科物业在上海外滩举办高端物管发展趋势研讨沙龙,发布了国内首份高端物业管理调研报告,宣布正式进军高端物业市场,并计划成立万物研究院,联合专业第三方调研机构,打造高端物业管理行业的权威智库平台。目前,万物研究院已启动招募计划。

  从由国际五大行掌握物业管理发言权到成为物业管理行业的领跑者,万科物业用了近 10 年时间。在普通住宅物业产品站稳脚跟并日臻成熟之际,将眼光投向了高端市场,也并不出人意料。

  大众印象中「普通住宅」物业管理的行业巨擘——万科物业此次踏足「高端物业」市场,引起了市场的广泛关注。不过万科物业 CMO(首席市场官)何曙华却否认做一个收费高昂的高端物管服务品牌是为了赚钱。

  他指出在公司盈利中,只有四成来自于收取的物业费用,其余来自于资产管理及交易盈利;另一方面,高端物业项目在万科 4 亿多平方米的管理面积中,占比只有 1.5% 左右,因此尽管高端物管服务费用较高,但对万科物业的财务影响也极小。

  不为赚钱为情怀?其实万科物业更想志在厘清高端楼盘与物业管理间的实质联系,所以此次他们拿出的这份「大数据」报告,更值得细细品味。

  高端物管是物业市场中的一个细分市场,市场潜力较大。2017 年中国可投资资产过千万的人数将达到 158 万人以上,其中 31 - 59 岁高净值人群占比86.4%。而在北上广深这些一线城市,高端住宅物业费集中分布在 5 - 10 元/平/月区间内,物业费高于 20 元/平/月的项目数量较少,15 元/平/月以上的高端物管市场有待挖掘。

  高端物业市场以高净值人群为主要客户,也就是新社会精英族群。在投身高端物业市场前,万科物业已描绘了其潜在客户的画像:平均年龄 40 - 45 岁,80% 客户的职业为企业家与高管,大部分从事TMT、金融、贸易、房地产行业,65% 拥有本科以上学历,家庭年均可支配收入 339 万元。

  健康理念、数字化和街区化也将成为未来高端物业管理趋势。高净值人群普遍重视健康医疗,爱好运动,重视社区内的运动设施、健身康体场所,提供专业性与个体化的服务是高端物业管理的一大方向。

  除此之外,社区已逐渐开始街区制建设,逐渐开放,未来的高端物业管理需要考虑到对社区环境资源、配套资源及周边安全性、私密性的保障,率先完成智能社区和智能安保建设。

  万科物业品牌总监金鑫表示,物联网、云计算、人工智能等高科技会引入高端物管,她说,「未来你突然走进门,有一个机器人扫了一下你的脸,说出您的名字,并温馨地送上一句欢迎回家。这或许是一个非常值得想象的方向。」

  近几年,房价和楼盘品质都提升了不少,但是物业管理的档次却一直徘徊不前,与国外很多城市的高档楼盘还存在较大的差距,这里面最关键的制约因素就在于物业管理收费过低,不能维持高水平的物业管理。

  其实,高端楼盘最吸引人的地方在于能够提供更为舒适的生活环境,而这最终需要高档物业服务来保障。随着人们对居住水平要求的日渐提高,选择购置豪宅、高档公寓的置业者也把物业管理作为选择时的最重要衡量因素,所以高端物业管理必然会逐渐取代传统的物业管理,所以有理由相信,高端物业管理会从现在的针对酒店和高级写字楼的管理逐步延伸到对普通住宅的管理。

  目前,万科物业在管面积 4 亿多平方米,以住宅项目达到 5 元/平方米以上物业管理费为标准,其中只有 1.5% ,即大约 600 万平方米的住宅面积符合万科物业内部定义的「高端物业服务」。这部分项目有七八十个,主要分布于上海、北京、深圳与广州。

  在万科物业看来,15 元/平方米以上的高端物业收费有望实现,但前提是要向客户提供质价相符的公共服务与个性化服务。而其中,万科物业急需拓展的方向是个性化服务。

  其实,此次进军高端物业市场,对于万科物业而言,并非剑走偏锋,亦不是顺势而为,它更像是一次对未来的致敬:高端楼盘的客户更需要资产管理保驾护航,由优质物业作为支撑,高端楼盘才能彰显其价值,实现保值增值的愿景,而这也正是未来万科物业的核心利润来源。

  目前,万科物业在高端物业管理市场处于起步阶段,此次进军高端市场的背后,万科物业不仅释放出高端物管市场空白的市场信号,更希望更多「智库」积极投身于高端物业这片「蓝海」,一同设定行业服务标准,打造行业高地。

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